14 octobre 2008 FRIGGIT: MISE A JOUR 2ème TRIMESTRE 2008
Comme tous les trimestres, voici la mise à jour des chiffres de Jacques FRIGGIT, spécialiste de la question... ces données concernent les actes notariés du T2 2008, les compromis datent donc de quelques mois auparavant... c'est donc du sûr mais pas vraiment frais, il faut faire avec...
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Les prix immobiliers sont désormais clairement orientés à la baisse en province. L'IDF commence à souffrir, seul Paris continue sur sa lancée haussière mais pour combien de temps encore?
Le nombre de transactions s'effondre, la crise est donc bien là...
A l'international, le retournement US doit nous faire craindre le pire... La bulle immobilière française est en effet baeucoup plus grosse!
Conclusion:Le marché immobilier français est donc désormais en phase de retournement... Les prix devraient maintenant baisser sévèrement, la seule question est "baisse progressive ou krach"?
Les craquements sur les marchés étrangers peuvent-ils se répercuter en France ? Ce n'est pas impossible, même si l'Hexagone présente de solides points de résistance.
Pour José Moreno, promoteur immobilier à Fuenlabrado, au sud-ouest de Madrid, la grande braderie a démarré. Premier prix de ses maisons avec piscine : 84 000 euros, jusqu'à cinq fois moins que les tarifs pratiqués par ses concurrents. A Madrid, un réseau d'agences propose des rabais sur certains logements pendant la période des soldes. Dans toute l'Espagne, c'est le même scénario : les stocks gonflent à vue d'oeil, les prix stagnent, le client se fait rare. Un vent de panique a même soufflé lorsque la Caixa Catalunya a prédit une chute des prix aussi brutale qu'entre 1993 et 1996. Outre-Atlantique, le moral des constructeurs est au plus bas depuis onze ans. « Les mises en chantier de logements ont chuté de 30 % en un an, et les ventes dans le neuf, de près d'un tiers depuis le pic de l'été 2005 », se désole David Seiders, économiste en chef de la National Association of Home Builders, l'association des constructeurs américains.
Hier l'Australie, aujourd'hui l'Espagne et les Etats-Unis. Et demain ? Une chose est sûre : l'angoisse de la contagion monte dans la plupart des grandes villes de la planète. Car l'euphorie immobilière de la dernière décennie a été quasi mondiale, n'épargnant que le Japon et l'Allemagne. « Généralement, le cycle de la pierre dure une dizaine d'années, notent les experts de l'OCDE. Pendant la phase d'expansion, environ six ans, les prix augmentent de 40 % en moyenne. Durant la phase ultérieure de contraction, de près de cinq ans, les prix diminuent d'environ 25 %. » Rien de tel aujourd'hui. A l'échelle mondiale, la hausse a dépassé 100 % depuis dix ans, alimentée par des taux d'intérêt historiquement bas et par un foisonnement d'innovations financières. En France elle avoisine 120 %. « Les prix ont presque partout été propulsés à des niveaux qui, par le passé, se sont révélés difficilement soutenables », assurent les experts d'Exane BNP Paribas. Souvent, le retour de bâton a été douloureux. Sur les 37 périodes de flambée des prix recensées dans le monde depuis 1970, 24 se sont terminées par des chutes effaçant entre un tiers et la totalité de l'envolée, selon l'OCDE.
Le « la » du niveau des taux donné à Wall Street
Reste à évaluer la capacité de résistance des grands pays - et de la France en particulier - à une onde de choc partie des Etats-Unis ou d'Espagne. La question n'est pas anodine : « 40 % des fluctuations des prix immobiliers dans un pays s'expliquent par des influences venues de l'étranger, qu'il s'agisse de la conjoncture économique globale ou d'évolutions plus spécifiques à l'immobilier mais communes à nombre de pays », estiment les économistes du FMI, qui ont ausculté les mouvements de la pierre sur une trentaine d'années dans 18 grands pays.
Première explication à cette communauté de destin : l'environnement économique global. Le monde a connu ces dernières années un véritable âge d'or, avec une croissance qui a frôlé 5 % l'an - du jamais-vu depuis les Trente Glorieuses. Plus de 7 pays sur 10 dans le monde ont enregistré une croissance supérieure à 4 % en 2006, sans le moindre germe inflationniste. Du coup, les ménages, moins inquiets pour leur emploi, ont jugé le moment idéal pour se lancer dans des projets d'avenir. A fortiori avec des taux d'intérêt plus qu'incitatifs. Or ces derniers évoluent aussi à l'unisson. Pour les taux d'intérêt à long terme, qui déterminent la majorité des crédits immobiliers (sauf au Royaume-Uni et en Espagne, où les crédits à taux variable dépendant des taux des banques centrales sont majoritaires), le la est donné par les Etats-Unis. « Lorsqu'ils bougent à Wall Street, ils bougent dans le même sens à Paris dans 96 % des cas », souligne Mathilde Lemoine, directrice des études économiques de HSBC à Paris. Ces derniers temps, ils ont tendance à se tendre un peu, alors que l'économie américaine faiblit : on pourrait rêver meilleure conjonction !
Autre courroie de transmission : l'effet domino d'un marché à l'autre. La récente dégringolade des cours de Bourse des sociétés immobilières espagnoles a jeté le trouble au palais Brongniart. Pour une raison simple : les Espagnols détiendraient presque 30 % de la capitalisation des sociétés foncières cotées à Paris. En cas de problème chez eux, les particuliers étrangers (espagnols, anglais, américains, moyen-orientaux) pourraient rebrousser chemin après avoir massivement pris la route de la France. Ils représentent désormais 6 % des acheteurs, selon les notaires, et jusqu'à 15 % dans les départements prisés du Sud et de l'Ouest, ou dans les beaux quartiers de Paris. Qu'arrivera-t-il si l'immobilier s'effondre à Londres, où les prix sont stratosphériques, ou si les cours du pétrole chutent ?
La démographie, protection antikrach
Dernier grand facteur de contagion : la façon dont les banques appréhendent les risques. Si les impayés commencent à monter en flèche dans un pays où le marché de la pierre vacille, elles auront tendance à octroyer moins facilement des prêts dans d'autres pays en surchauffe immobilière. Et cela menace d'être le cas. Aux Etats-Unis, 2 millions de ménages sont au bord de l'insolvabilité. « Il ne faut pas exclure de fortes restrictions sur le crédit, dont l'effet pourrait se faire sentir hors des Etats-Unis », analyse Olivier Eluère, spécialiste du marché immobilier au Crédit agricole. Au-delà des Pyrénées, la Banque d'Espagne brandit des chiffres alarmants : l'endettement des Espagnols a atteint le record de 833 milliards d'euros en 2006, un bond de 18,6 % en un an, pour représenter plus de 120 % du revenu disponible. Les Français sont moins endettés, mais leur solvabilité s'est dégradée ces dernières années. Leur « taux d'effort », mesuré par le montant de leurs remboursements rapporté à leurs revenus, est passé de 25 % en 2000 à 31 % en 2006, un seuil jugé critique.
Heureusement, si le marché immobilier français n'est pas à l'abri des vents mauvais soufflant de l'étranger, « il peut néanmoins compter sur des fondamentaux nationaux plutôt favorables », rassure Jean-Christophe Caffet, économiste à Natixis. « La démographie, par exemple, explique plus du tiers de la variation des prix de la pierre en France », observe Mathilde Lemoine. Le nombre de ménages a fortement progressé dernièrement (1,2 % par an) du fait de l'allongement de la durée de vie et de l'augmentation du nombre de célibataires, de divorcés et de familles monoparentales. D'où un besoin annuel de 300 000 nouveaux logements. Or l'offre n'a pas suivi. Autre élément de soutien : le bas niveau des taux d'intérêt, aux effets démultipliés par le succès des prêts à taux zéro. En 2006, 200 000 ont été accordés, et ce dispositif d'aide à l'accession à la propriété devrait prendre encore de l'ampleur cette année avec l'assouplissement des conditions d'éligibilité. Bref : vigilance accrue, oui ; panique, non !
Les banques rivalisent dans les offres de prêts « longue durée ».
Quarante ans, c’est le temps d’une carrière professionnelle. Désormais, c’est aussi la durée des remboursements d’un crédit immobilier. Récemment, les Français avaient même découvert les prêts à cinquante ans. Une durée jusqu’alors réservée à nos voisins européens, la Grande-Bretagne et l’Espagne en tête, mais qui, au vu des prix de l’immobilier, gagne l’Hexagone. Son relatif succès, en raison du coût du remboursement, n’a pas découragé les banques UCB, le Crédit foncier de France et le Crédit immobilier de France de se lancer dans le prêt à quarante ans, soit 480 mensualités. « Le marché actuel explique cette hausse des durées. Le pouvoir d’achat des primo-accédants n’a pas suivi la courbe de l’immobilier » explique un expert à la banque UCB, la filiale de BNP-Paribas, spécialisée dans le financement immobilier. En effet, en cinq ans, les nouveaux propriétaires ont perdu 10m2 de pouvoir d’achat. Et si pour les Français, selon meilleurtaux.com, la durée préférée des crédits est de 25 ans, les crédits sur 30 ans risquent de devenir la norme.
Un crédit qui double le prix du logement. En empruntant sur quarante ans, les mensualités s’allègent, de l’ordre de 20%, et le pouvoir d’achat augmente de 33% comparé à un emprunt sur 25 ans. Autre particularité de ces prêts : vous faire rembourser deux fois le bien acheté ! En effet, pour 150 000 euros empruntés, le coût total du crédit au bout de 40 ans se monte à 150 916 euros pour un prêt contracté à la banque UCB. Comparativement, sur 25 ans, ce coût baisse à 87 528 euros. Au Crédit Immobilier, le coût du remboursement est presqu'autant élevé : 140 470 euros pour la même durée. Sur 30 ans, ce crédit baisse à 113 609 euros. Comment expliquer alors le succès de ces nouveaux crédits ? « Les personnes qui souscrivent ces crédits regardent avant tout leur portefeuille et combien il leur restera à la fin du mois. Elles ne veulent pas se serrer la ceinture et ne manger que des pâtes» indique un banquier. Car, les primo-accédants recherchent bien souvent un prêt dont la mensualité n’excède pas le prix de leur loyer. Pour se payer l’appartement ou la maison de leur rêve, il faut casser la tirelire et en faire les frais pour des années. «Nous sommes conscients, aussi bien qu’eux, du montant total du remboursement. Mais les personnes n’ont d’autre choix que de payer un loyer à perte ou de réaliser l’accession à la propriété» remarque-t-on au Crédit immobilier. Pour l’heure les contraintes d’âge restreignent ces crédits aux primo-accédants. Le Crédit Foncier n’accepte pas les emprunteurs âgés de plus de 35 ans, le Crédit immobilier les personnes de plus de 45 ans et l’UCB fixe la barre à 42 ans. De quoi rendre la dette intergénérationnelle... vos enfants finiront de payer la maison.
Que se passe-t-il depuis environ 20 ans aux USA ? Ce pays qui est de loin la 1ère économie du monde est en train de prendre un chemin qui ne peut que conduire à un désastre : celui du surendettement.
Traditionnellement, et depuis les 150 dernières années, le taux d'endettement total des USA était entre 100 et 160% du PIB. C'est une référence historique qui a déjà été largement dépassée en une seule occasion : pendant les années qui ont précédé la grande dépression des années 30. En 1929 on a ainsi atteint un niveau d'endettement de 280% du PIB...les choses sont rentrées dans l'ordre. Dans la douleur et au prix d'une crise économique terrible dont tout le monde se souvient !
La dette totale des USA atteignait en 2005 44 000 milliards de $ pour un PIB de 11 000milliards. Soit 400% du PIB. Le record de 1929 a donc été pulvérisé, et cela ne présage rien de bon...
Pour bien comprendre les ordres de grandeurs en jeu, ce chiffre représente 147 635 $ de dette par personne, ou encore 590 540 $ (483 000€) pour une famille moyenne avec deux enfants...imaginez vous avec ce niveau d'endettement à rembourser...Seriez vous tranquilles ?
Voyons maintenant ce qui se passe au niveau des ménages depuis 1960 (source : B.E.A)
Là aussi, après une phase de croissance saine , ou le niveau d'endettement est resté stable, et qui a duré jusqu'en 1985 environ, la situation a dérapé depuis 20 ans. D'abord à une allure modérée jusqu'en 2000...puis l'explosion du taux d'endettement entre 2000 et 2006. Le taux d'endettement des ménages, exprimé en % du PIB national a doublé en 20 ans.
Le plus grave est que pendant le même temps les ménages ont progressivement cessé d'épargner. Depuis 2005, les ménages tapent même dans leur épargne (taux devenu négatif) pour consommer. Un taux d'épargne négatif est un évènement extrêmement rare dans le monde économique (source : B.E.A):
Voyons maintenant un dernier graphique, celui du commerce extérieur des USA.depuis 20 ans(source : B.E.A):
Là aussi c'est le grand plongeon, on en est actuellement à un déficit du commerce extérieur de 6% du PIB, le déficit budgétaire étant du même ordre. Conséquence : la dette publique des USA explose aussi, puisque l'Etat américain dépense largement plus qu'il n'a de rentrées.
Conclusion : les USA "moteur de la croissance mondiale" ne tiennent depuis 20 ans que par une hausse exponentielle de la dette, à la fois privée et publique, associée à la désépargne des ménages.
Un modèle économique dont les acteurs tapent dans leur épargn et s'endettent bien plus vite que l'augmentation de leurs revenus pour pouvoir continuer à consommer est-til viable ? Combien de temps cela peut-il durer ?
Comme tous les trimestres, voici la mise à jour des chiffres de Jacques FRIGGIT, spécialiste de la question... ces données concernent les actes notariés du T4 2006, les compromis datent donc de quelques mois auparavant... c'est donc du sûr mais pas vraiment frais, faut faire avec...
Au 4ème trimestre 2006, les prix ont donc clairement retrouvé le chemin de la hausse, réduisant à néant les espoirs placés dans la récente pause de notre courbe... En revanche, le montant des transactions (vert caca) ne suit pas le mouvement, ce qui semble témoigner d'une diminution d'activité....
Au niveau de la solvabilité des ménages, la baisse se poursuit puisque les prix montent... logique... le plus bas de 1990 est tout proche maintenant.
Article du site : http://www.bulle-immobiliere.fr/
Voici un forum mettant à disposition des enregistrements de "canulars"aux agences immobilieres et révélant l'état réel de l'immobilier sur TOUT le territoire francais! Cherchez votre region, un témoignage existe certainement!
Nous avons tous en tête une vision « traditionnelle » du crédit : l’emprunteur va demander à sa banque un prêt, cette banque va ensuite évaluer le risque associé à cet emprunteur et décider ou non de lui accorder le prêt.
En cas de défaut de l’emprunteur, la banque en supporte les conséquences et a donc intérêt à bien évaluer le risque qu’elle prend quand elle prête de l’argent. C'est comme cela en tout cas que devrait fonctionner une économie raisonnable et sensée !
Depuis quelques années, cette vision ne correspond plus à la réalité, essentiellement à cause de deux « inventions » redoutables (que le meilleur investisseur au monde, et aussi un des hommes les plus riches de la planète, Warren Buffet, a qualifié « d’armes de destruction (financière) massive »)
Ces inventions se nomment « CDO » (collateralised obligation debt) et dérivés de crédit « CDS » (crédit default swap).
Les CDO sont des sortes de packages de dettes que les grosse banques vont revendre à des hedge funds ou à des fonds de pension, qui prendront le risque à la place de la banque en échange des intérêts fournis par le « package. »
Les CDS sont des sortes d’assurances contre une défaillance de l’emprunteur : le vendeur de CDS s’engage à rembourser à sa place en échange d’une prime variant en fonction du marché et de la qualité de l’emprunteur.
La finance moderne est donc en train de transférer la gestion du risque qui constitue le métier normal d'un banquier vers des fonds (hedge funds et fonds de pension spécialisés) qui n’ont aucune notion de ce qu'est le métier de banquier et dont la vocation est de spéculer (par exemple sur les fluctuations de cours des dérivés de crédits et CDO qu’ils possèdent).
A leur tour, ces fonds peuvent se revendre entre eux ces dérivés de crédits et CDO qui se répandent ainsi dans tout le système.
Les banques aujourd’hui peuvent donc prêter à des clients douteux et à haut risque en se disant « en cas de problème, un autre paiera à ma place ».
Seul petit problème : comment les hedge funds et autres fonds de pension paieront leurs garanties aux banques en cas de problème ?
Le risque associé au crédit ayant été répandu dans toute la sphère économique, on ne sait plus aujourd’hui qui devra payer en cas de problème…
Le problème étant justement en train d’arriver avec la vague de faillites immobilières en cours aux USA.
Une petite phrase de Kenneth D. Lewis montre a quel point les plus grands financiers sont dépassés par cette croissance anarchique des dérivés de crédit. : « it makes my head swim » (« ça me fait tourner la tête »).
Ca ne serait pas très grave si Kenneth D.Lewis était un petit étudiant en économie…Le problème est qu’il est le PDG de la "Bank of America", le plus grand établissement financier des USA, qui utilise donc massivement les dérivés de crédit…tout en n’arrivant plus à en comprendre le marché et les risques associés.
Dans l'article précédent, j'ai expliqué ce qu'était les CDO et les dérivés de crédit et le danger qu'ils représentaient. On va maintenant étudier de plus près le développement du marché des dérivés de crédit depuis 5 ans.
Voici le graphique montrant l'évolution du montant notionnel des dérivés de crédit en l'espace de 5 ans (source : http://www.isda.org/).
Les chiffres sont assez incroyables, puisqu'on est passé de 2001 à mi 2006 d'un montant de 631 milliards de $ à 26 000 milliards de $ (Non, il n'y a pas d'erreur de 0, et cela correspond bien à plus de 2 fois le PIB des USA !)
Donc on a eu une multiplication par 43 du montant des dérivés de crédit en l'espace de 5 ans. Tout cela évidemment sans aucun contrôle ou garde-fou de la part des autorités américaines.
Tant que la situation économique est bonne et que les emprunteurs ne font pas faillite, le système fonctionne (ça a été le cas de 2002 à 2006) et les politiques s'émerveillent de cette « dispersion des risques » et de la nouvelle « sophistication de la finance ».
Mais le jour où beaucoup d'emprunteurs seront en défaut en même temps, les hedge funds ou autres fonds divers devront payer à la place des emprunteurs pour honorer leurs contrats vis à vis des banques.
Et ils ne seront probablement pas en mesure de le faire, vu que :
1)leur métier est de spéculer, pas de jouer le rôle d'un banquier.
2) leur capacité à faire face à cette situation n'est contrôlée par aucune autorité et qu'ils ont pour habitude d'utiliser de gros effets de levier, achetant beaucoup plus d'instruments financiers que ce qu'ils ont réellement en caisse (en empruntant une fois de plus évidemment).
Dès que les hedge funds seront pris en défaut, les grandes banques qui se croyaient assurées contre les faillites des emprunteurs par leurs dérivés de crédit vont « découvrir » que leurs « assureurs » ne peuvent honorer leur contrat...
Le risque crédit ayant été répandu dans tout le système, ce sera alors le début de la chute d'un immense château de cartes impliquant à la fois hedge funds, fonds de pension, grandes banques internationales (y compris des banques européennes lourdement impliquées dans le marché des dérivés de crédit).
Cette chute entraînera en retour (et accélèrera) une profonde récession économique avec un effondrement de la consommation et une nouvelle vague de faillites personnelles. Une bulle de crédit ne disparaît pas sans qu'il y ait de la casse !
Même si les banques françaises sont en principe un peu moins engagées, pensez à avoir une banque solide : Une banque régionale ou nationale peu impliquée dans ces dérivés de crédit, ou une banque d'état comme la banque postale !
Voici quelques unes de mes analyses techniques "actions Fr" qui sont publiées chaque semaine dans la "NEWSLETTER WARRANTS & CERTIFICATS CALYON".
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